Det er tid til at fryse renten på boliglån

On 24. marts 2012, in Makroøkonomi, Nationaløkonomi, Politik, by Eyvind Lyberth Nielsen

Udbud- og efterspørgselssituationen på lånemarkedet gør, at det måske netop nu er optimalt at fryse renten på boliglån. Det bedste tidspunkt er lige før renten begynder at stige. Det er nemlig ikke kun udbud og efterspørgsel på kreditter, der påvirker renteniveauet, men også pengepolitiske forhold.

I den forgangne uge har man skoset Nationalbankdirektøren for at udtale sig om værdien af det danske boligmarked. Men hvorfor skulle Nationalbankdirektøren være den eneste der ikke må have en mening om Boligmarkedet? Han er et af de mennesker, som faktisk ved noget om penge i dette land.

Det er værd at notere sig at Nationalbankdirektøren udtaler sig om økonomiske forhold uden for det pengepolitiske felt, og jeg tror ikke at Nils Bernstein udtaler noget uden at have en dagsorden.

Bevares, det er altid interessant at se reaktionerne fra ordførere fra de store kreditanstalter, når Bernstein kalder en spade for en spade og taler direkte om realøkonomien. Jeg tror bare ikke at nogen af de herrer topøkonomer har forstået dybden i denne krise – eller ihvertfald rutter de ikke med sandheden i deres “analyser”. Jeg vil mene at Nils Bernstein måske oven i købet er lige optimistisk nok – men 3½ eller 3-5 år før vi ser en bund i markedet er ikke den store divergens.

Det er et faktum at man ikke kan sælge noget for mere end hvad andre vil betale, derfor er prissætningen på fast ejendom også inde i et i et limbo som ingen kan sige hvor langt ned rækker…

Nils Bernstein har derfor højst sandsynligt ret, når han hævder at boligpriserne er elastiske og synker under “realværdien” i en negativ boble (der kan briste). Det er ikke nogen nyhed.

Det kan enhver konstatere ved selvsyn bare ved at kaste et blik ud til siden af vejen, og tjekke priser på internettet. Boligpriserne er den nøglefaktor i realøkonomien, der har størst indflydelse på væksten – det er et forhold som bolig- og ejendomsprisboblerne, og udviklingen i realkøkonomien kun kan bekræfte.

Continue reading »

Share

Såfremt deflationen indtræder i økonomien bliver det et kapløb med tiden at nedbringe gældsbyrden. Alle omkring os, på nær Sverige og et par andre smålande blinker i dag rødt med stigende risiko for både deflation og recession. Både USA og Den Europæiske Centralbank har derfor på det seneste lagt deres renter i dybfryseren.

De positive toner fra dette forår er blevet erstattet af en stadigt mere dyster pessimisme for fremtiden. Rapporter om både stagnation og decideret fald i forskellige dele af økonomien trænger sig da også i forgrunden - også fra geografiske regioner, der hidtil har nydt godt af verdensøkonomiens ubalancer - der kommer flere og flere tegn på kommende nedskæringer, f.eks. har den indiske centralbank nu også signaleret om behov for opbremsning.

Fra mange kanter – også herfra - er der opfordret til at få låst renteniveauet i lyset af forventning om et snarligt rentehop. Men nu ser det nærmest ud til det kan komme til at trække i langdrag. Den aktuelt største trussel er den voksende risiko for deflation – ingen tvivl om det – hvis deflationen får lov at bide sig fast, vil boligmarkedet nemlig lide under de vigende priser rigtigt mange år frem.

Continue reading »

Share

G-20 landene har med de ekspansive finanspolitikker bevæget sig ud i en situation hvor meget store budgetnedskæringer er nødvendige, og det fremstår nu tydeligt at de hovedløse feberredninger i finanskrisen har fremtvunget en langt værre situation.

De ekspansive pengepolitikker og den eksplosive stigning i statsgælden tvinger sandsynligvis flere markante ændringer igennem i det politiske system. Magten er allerede tippet i Storbritannien og den nye regering varsler nu astronomiske offentlige budgetnedskæringer.

Den situation som i øjeblikket udspiller sig i britisk økonomi har et tydeligt fortilfælde i USA i 1937, da de amerikanske myndigheder besluttede at stramme budgettet op, samtidig med at skatterne øgedes og renten forhøjedes. Dengang virkede det som en knude på likviditetsstrømmen.

Det vil det også gøre i dag. Der kommer ikke meget likviditet ud i de britiske marked på de betingelser. Hvis der ikke var deflation før, kan det med sikkerhed fastslås at britisk økonomi nu må imødese en dramatisk recession.

Continue reading »

Share
Tagged with:  

De aggressive styrentenedsættelser og de store likviditetsinjektioner som centralbankerne har foretaget svækker banksystemets evne til at stabilisere markedets likviditetsstrømme, og er en medvirkende årsag til den øgede fordampning fra pengestrømmene.

Når interbankmarkedet fejler – og centralbankerne for at tvinge likviditeten ud på markedet pumper ny likviditet ud baseret på rentebærende fordringer på skatteprovenuet, sættes en uhensigtsmæssig karussel i sving hvor fremtidig velstand veksles til øjeblikkelig likviditet.

Da likviditetsfaciliterne tørrede ind pga. usikkerheden om tab, der ikke behøver at figurere på regnskabet, før tabene begynder at rulle ind som følge af de nye regnskabsregler, der i vid udstrækning er etableret for at beskytte aktionærerne, og staterne gik ind og overtog tab på skatteydernes vegne for at forhindre den totale likviditetsnedsmeltning startede nedtællingen til implosionen.

Resultatet er at den negative realrente skubber en dyne af statsgaranteret likviditet frem – uden dækning i hverken produktion eller vareudbud. Det er rigtigt at en kreditfinansieret velstandsbølge kortsigtet vil styrke forbruget, men den tunge ende vender altid nedad. Pengemængden skal afspejle aktiviteternes likviditetsbehov, ikke nationaløkonomiernes ønske om at styrke væksten.

For en stund kan man holde markedet løftet, men korrektionen vil udslette sikkerheden for de øgede udlån og dermed være en stadigt større tikkende bombe under banksystemet. Udlånet er i de senere år steget voldsomt, og vi låner stadig med arme og ben, og en stadigt stigende del af husstandene er belånt op til skorstenen …

Det er ikke specielt overraskende, for over den sidste 10 års periode er bankernes boligudlån vokset med en faktor 5. Men over den samme periode er tilbageløbet (omsætningshastigheden) reduceret, både som følge af den faldende rente; men også fordi løbetiderne er blevet længere. Vi skal også være opmærksomme på at andre udlånsengagementer end boligudlån til husholdninger er faldet.

  • Puljen af boligudlånsengagementer i bankerne er steget, mens andre er faldet
  • Renten er holdt nede så realrenten i realiteten er negativ
  • Løbetiden er forlænget
  • I puljen af afdragsfrie lån ligger ligeledes en kilde til reduktion i tilbageløbet

Den aftagende returpengestrøm vil på sigt sætte interbankmarkedet i et stall, da udviklingen i engagementernes struktur medfører at afdragsdelen er trukket ud over en længere løbetid, og samlet set betyder det at det bremsede tilbageløb til bankerne vil forringe bankernes evne til at opretholde et urealistisk aktivitetsniveau. Uanset skiftende regeringers krav og politiske krudtposer vil bankernes evne til at skyde væksten ind være væsentligt reduceret alene af den grund at 4/5 af udlånsmassen i dag og fremover returner pengene til kredsløbet langsommere.

Da bankernes øvrige engagementer er fladet ud (fordi man i væsentligt omfang i husholdningerne i perioden har benyttet boligen som kassekredit) er tilbageløbet også her indskrænket kritisk, ikke mindst fordi renten også her har været trukket under den naturlige rentesats.

Det betyder at banksystemets multiplikationsfaktor faktisk i dag er væsentligt forringet, og det betyder også at likviditetskrisen vil forstærkes af den ringere bonitet i udlånsmassen. Man kan således sige at bankernes mulighed for at påvirke pengestrømmene positivt (vækst i pengemængden) jævnt er faldet i den ekspansive periode, hvor multiplikatoreffekten af likviditetsstrømmen i udlånsmassen er aftaget.

Banksystemets evne til at skabe en dynamisk likviditetsstrøm er nemlig afhængig af at lånene rent faktisk bliver betalt tilbage -  med renter, og renters rente - det er jo forudsætningen for at pengene kan sendes i udlån igen og derved blive til en strøm …

Det bliver først rigtigt kritisk når boligboblen punkterer for alvor. Tvangsauktioner og nedskrivninger på ikke performende lån vil her udhule sikkerheden for lånene, efterhånden som realværdien af fast ejendom falder. Bortset fra at det vil stavnsbinde en stor del af boligejerne til en høj ydelse – for en stor dels vedkommende uden at gælden bliver mindre pga. afdragsfriheden, betyder det også at bankerne, der i dag har placeret en stor del af deres udlånsengagementer i boliglån kommer til at sidde med store og værdimæssigt udhulede ejendomsporteføjler, efterhånden som kunderne falder af karrusellen.

Bankernes fortsatte evne til at skabe værdi i et dalende boligmarked vil blive udfordret af kunderne fortsat vil styrke krisebufferen og nedbringe gælden – herved rammes pengeinstitutterne jo på 80 % af deres forretning. I første omgang bliver det et kapløb i strid modvind, fordi realværdien af restgælden vil stige efterhånden som afdragene øges, men den stærke påholdenhed hos kunderne og opbremsningen i investeringer og forbrug vil med tiden øge indlånsmassen, fordi de stigende renter vil øge ønsket om at afdrage på gæld.

Pengeinstitutterne står derfor overfor en monumental udfordring. Konkurrencesituationen vil udslette en stor del af den udbudsstruktur som vi har haft igennem højkonjunkturen. Der vil ske alvorlige produktivitetsforbedringer og omstillingen af produktionsapparatet vil strømline de resterende pengeinstitutter og omlægninger af kapitalstrukturerne vil frigøre likviditet til fornyet ekspansion når konjunkturerne vender.

Men sikkert er det at den pris- og gebyrpolitik og kreditkultur vi har kendt igennem højkonjunktureren synger på sidste vers. Menuen står fremover på smalkost, boligopsparingskonti og tæring efter næring – og renter så det står efter – og et eller andet sted er også snart på tide …

Share