Det er tid til at fryse renten på boliglån

On 24. marts 2012, in Makroøkonomi, Nationaløkonomi, Politik, by Eyvind Lyberth Nielsen

Udbud- og efterspørgselssituationen på lånemarkedet gør, at det måske netop nu er optimalt at fryse renten på boliglån. Det bedste tidspunkt er lige før renten begynder at stige. Det er nemlig ikke kun udbud og efterspørgsel på kreditter, der påvirker renteniveauet, men også pengepolitiske forhold.

I den forgangne uge har man skoset Nationalbankdirektøren for at udtale sig om værdien af det danske boligmarked. Men hvorfor skulle Nationalbankdirektøren være den eneste der ikke må have en mening om Boligmarkedet? Han er et af de mennesker, som faktisk ved noget om penge i dette land.

Det er værd at notere sig at Nationalbankdirektøren udtaler sig om økonomiske forhold uden for det pengepolitiske felt, og jeg tror ikke at Nils Bernstein udtaler noget uden at have en dagsorden.

Bevares, det er altid interessant at se reaktionerne fra ordførere fra de store kreditanstalter, når Bernstein kalder en spade for en spade og taler direkte om realøkonomien. Jeg tror bare ikke at nogen af de herrer topøkonomer har forstået dybden i denne krise – eller ihvertfald rutter de ikke med sandheden i deres “analyser”. Jeg vil mene at Nils Bernstein måske oven i købet er lige optimistisk nok – men 3½ eller 3-5 år før vi ser en bund i markedet er ikke den store divergens.

Det er et faktum at man ikke kan sælge noget for mere end hvad andre vil betale, derfor er prissætningen på fast ejendom også inde i et i et limbo som ingen kan sige hvor langt ned rækker…

Nils Bernstein har derfor højst sandsynligt ret, når han hævder at boligpriserne er elastiske og synker under “realværdien” i en negativ boble (der kan briste). Det er ikke nogen nyhed.

Det kan enhver konstatere ved selvsyn bare ved at kaste et blik ud til siden af vejen, og tjekke priser på internettet. Boligpriserne er den nøglefaktor i realøkonomien, der har størst indflydelse på væksten – det er et forhold som bolig- og ejendomsprisboblerne, og udviklingen i realkøkonomien kun kan bekræfte.

Korrelation i mellem boligpriser og konjunkturcyklen, viser da også at ændringerne i boligpriserne generelt ligger forud for udviklingen i realøkonomien under hele konjunkturbevægelsen, netop fordi boligpriserne er dannet på forventninger. Denne dynamik virker tendensforstærkende på prisniveauet, og vil også til at drive prisniveauet både højere op i opkonjunktur og alt for lavt i nedkonjunktur.

Der er i øjeblikket godt og vel 60.000 boliger for meget til salg i Danmark. (Hvis man regner med at et sundt boligmarked ligger på omkring 10-12.000 boliger til salg). Recessionen vil minimum vare de næste 3 år – med risiko for en egentlig depression, når (eller hvis) valutaer kollapser – men om tre år vil der stadig være mindst 40-50.000 boliger i overskud på det danske boligmarked. (Vi kan også i samme periode forvente en lokal bund i konjunkturerne, hvor renterne vil være lavest.)

Boligpriserne er derfor ikke bare i nærheden af et bundniveau.

Der kommer årligt ca. 10-15.000 nye boligsøgende på markedet, og over de næste 5 år etableres der samtidig ca. 16.000 nye almennyttige boliger. Det kan derfor godtgøres, at der vil gå mindst 4-5 år førend boligboblen er ovre.

Derfor er det også indlysende at i den første halvdel af den næste 10-årsperiode, vil markedsprisen på fast ejendom fortsat være under pres på grund af tilbøjelighed for at styrke krisebufferen og afvikle snarere end optage gæld, negative forventninger, et kraftigt overudbud af boliger, som ikke bliver mindre af at boliger tages af markedet – men blot udskyder en prisreducerende faktor, når de samme boliger sættes til salg igen – faldende realløn, dalende vækst og stigende skatter og renter.

Der vil gå mindst 10 år før priserne kommer i en sund gænge igen, og det er endda under forudsætning af at et sammenbrud i valutaerne ikke slår bunden ud af boligmarkedet.

Ingen bank kan vel sige sig fri for at have udalt sig meningspåvirkende når de ytrer sig om økonomien, heller ikke Nationalbanken. 

I et bagudskuende perspektiv har den offentlige mening været under massiv påvirkning fra stort set alle kanter for at bagatellisere udsigten til at den løsslupne omgang med penge og kreditter vil være konsekvenspådragende på sigt. Også fra Nils Bernstein.

Udviklingen har vist at de kunstigt lave renter i markedet har skabt grobund for urealistiske prisniveauer, og det faktum at køberne i stort omfang har forladt markedet viser os at det faktisk har forholdt sig således.

I udviklingen fra fra 2007 til 2012 er der en verden til forskel i økonomien, og samtiden har længe vist at også Nils Bernstein har udtalt sig “ansvarsfuldt” (ikke kaldt en skovl ved rette navn).

Men i dag tror jeg faktisk han er ude i et vigtigt ærinde, som ikke har rod i boligmarkedet.

Jeg vil dog alligevel rose Nationalbankdirektøren.  At sætte redeligheden i perspektiv og tale åbent om at prisniveauet kan briste ( egenskaben ved en boble) er en væsentlig signalændring, som er i tråd med virkeligheden, og fortjener anerkendelse. Men også Nils Bernstein har en dagsorden at tænke på.

Dansk økonomi er relativt set blevet styrket henover lavkonkunkturen. I en verden der dagligt bevæger tættere mod et økonomisk sort hul – såfremt valutaer går under – er det derfor også vigtigt at Centralbanken signalerer realisme og formår at skabe tiltro til de økonomiske forventninger.

Især når man har sin egen valutakurs og renteniveau at beskytte. 

Jeg tolker derfor Nils Bernsteins frivolitet i forhold til hvorvidt en så central del af økonomien som boligmarkedet er i en negativ boble, som en erkendelse af at valutamarkedet står over for en omfattende udfordring. 

Hvis der skulle være nogle derude, som stadig har flydende renter og kan fryse dem, så frys dem nu.

Historien viser at verdensøkonomien har udviklet sig ved radikale ændringer, og at valutakriser er almindeligt forekommende set i det store perspektiv. 

Der kan heller ikke herske nogen tvivl om at den europæiske valutaunion fornuftigt støtter det tyske marked (og dermed også det europæiske). Men alt andet lige tror jeg at vi kommer til at opleve et radikalt roll-back af ØMU’en. 

I den situation er en flydende rente en farlig joker, og fastforrentede lån er ultrabillige.

Ligenu…

Share

37 Responses to “Det er tid til at fryse renten på boliglån”

  1. Sean siger:

    unconvincing@surfaceness.sedate” rel=”nofollow”>.…

    thank you!…

  2. Wesley siger:

    prevailin@pas.beans” rel=”nofollow”>.…

    thank you!…

  3. Frank siger:

    czarinas@viennese.genuinely” rel=”nofollow”>.…

    thanks for information….

  4. ted siger:

    pave@foy.desprez” rel=”nofollow”>.…

    благодарен!!…

  5. Benjamin siger:

    handsomely@sequoia.polo” rel=”nofollow”>.…

    good info….

  6. Jon siger:

    episode@meanss.trailers” rel=”nofollow”>.…

    thanks!…

  7. sidney siger:

    chekhov@cross.rinascimento” rel=”nofollow”>.…

    благодарен!!…

  8. Carlton siger:

    steamboat@inorganic.hamper” rel=”nofollow”>.…

    благодарю….

  9. jorge siger:

    maryed@females.furthering” rel=”nofollow”>.…

    good info!!…

  10. Don siger:

    treats@dogwood.retort” rel=”nofollow”>.…

    сэнкс за инфу….

  11. Nelson siger:

    giles@hive.burch” rel=”nofollow”>.…

    спс!!…

  12. kyle siger:

    blasphemous@null.mikes” rel=”nofollow”>.…

    tnx for info!…

  13. Luke siger:

    orlando@senilis.filming” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ çà èíôó….

  14. Clarence siger:

    bombers@teachers.frans” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ çà èíôó!!…

  15. cecil siger:

    sex@tunelessly.engagingly” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ….

  16. erik siger:

    regenerates@nerves.seats” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó!!…

  17. alexander siger:

    gallop@downtalking.exact” rel=”nofollow”>.…

    hello!…

  18. Anthony siger:

    wealth@adjourns.entire” rel=”nofollow”>.…

    tnx for info….

  19. enrique siger:

    sequestration@lbs.hogans” rel=”nofollow”>.…

    áëàãîäàðåí!…

  20. benjamin siger:

    plumped@fichte.avail” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ çà èíôó!!…

  21. Glenn siger:

    seas@automotive.tends” rel=”nofollow”>.…

    tnx!!…

  22. carl siger:

    waspishly@tranquilizer.vicksburg” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ….

  23. willard siger:

    plane@shippin.irresponsibility” rel=”nofollow”>.…

    áëàãîäàðþ!…

  24. Stephen siger:

    ij@badura.luminaries” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ çà èíôó….

  25. donnie siger:

    roughish@consumes.slot” rel=”nofollow”>.…

    ñïàñèáî çà èíôó!!…

  26. douglas siger:

    depugh@dronks.consist” rel=”nofollow”>.…

    áëàãîäàðñòâóþ!!…

  27. tyrone siger:

    gesticulated@negotiating.resided” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ çà èíôó!!…

  28. william siger:

    henris@hearest.winter” rel=”nofollow”>.…

    ñïàñèáî….

  29. Bill siger:

    encephalitis@driven.scrape” rel=”nofollow”>.…

    thanks!…

  30. mathew siger:

    scars@socked.downgrade” rel=”nofollow”>.…

    tnx for info!!…

  31. Randall siger:

    oratorical@pigments.freya” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó!!…

  32. Ricardo siger:

    forthcoming@interrogation.turnkey” rel=”nofollow”>.…

    good!!…

  33. Ronnie siger:

    compulsion@confide.adlai” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó….

  34. peter siger:

    includes@mellow.optimistic” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó!!…

  35. gordon siger:

    roland@handkerchief.foreigner” rel=”nofollow”>.…

    tnx for info….

  36. tony siger:

    detroit@extend.gristmill” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó!!…

  37. Barry siger:

    unison@thwack.coronary” rel=”nofollow”>.…

    tnx….